3月(yuè)底，随著(zhe)上海浦東三甲港綠地酒店(diàn)群的(de)開業，上海浦東新區(qū)的(de)酒店(diàn)市場(chǎng)增加了(le)1,500間客房(fáng)的(de)供給量——這(zhè)是繼2017年下(xià)半年上海虹橋綠地酒店(diàn)群開業爲虹橋商業圈新增838間客房(fáng)後，綠地集團在上海的(de)另一大(dà)型酒店(diàn)綜合體。

這(zhè)不禁讓我們産生了(le)一個(gè)思考：爲什(shén)麽還(hái)是酒店(diàn)群？回顧所經手的(de)案例，我想原因可(kě)能是随著(zhe)政策對(duì)于土地開發的(de)自持要求，在除了(le)做(zuò)公寓這(zhè)一選擇外，做(zuò)一個(gè)品牌以上的(de)酒店(diàn)群也(yě)許将是開發商另一穩健的(de)選擇。今天的(de)文章(zhāng)我們不深究做(zuò)酒店(diàn)群的(de)原因，分(fēn)析一下(xià)酒店(diàn)群與單體酒店(diàn)的(de)差異，将爲消費者帶來(lái)哪些不一樣的(de)感受。

在國内，有很多(duō)酒店(diàn)群開發的(de)案例，比如開頭提到的(de)虹橋綠地酒店(diàn)群。作爲綠地國際酒店(diàn)管理(lǐ)集團的(de)旗艦店(diàn)，項目坐(zuò)落于距離虹橋國家會展中心僅步行5分(fēn)鐘(zhōng)的(de)區(qū)域, 配有鉑瑞Primus、鉑骊The QUBE兩家酒店(diàn)和(hé)鉑瑞公寓Primus Apartment一個(gè)公寓品牌。

還(hái)有安徽合肥的(de)萬達雅高(gāo)酒店(diàn)群，由鉑爾曼Pullman、諾富特Novotel、美(měi)居Mercure三個(gè)品牌組成，共1,570間房(fáng)。

西安的(de)人(rén)民大(dà)廈雅高(gāo)酒店(diàn)群由索菲特傳奇Sofitel Legend、索菲特Sofitel、豪華美(měi)居Grand Mercure、美(měi)居Mecure四個(gè)品牌組成。

列舉完圖片，我們從這(zhè)幾個(gè)酒店(diàn)案例著(zhe)手，分(fēn)析下(xià)其中的(de)差異。

品牌多(duō)少差異

顧名思義，酒店(diàn)群包含的(de)酒店(diàn)品牌多(duō)了(le)，至少是2個(gè)品牌以上，其将提供客人(rén)更多(duō)的(de)選擇，可(kě)以享受更多(duō)的(de)公共設施和(hé)服務。如虹橋綠地酒店(diàn)群，如果客人(rén)希望享受個(gè)性奢華酒店(diàn)服務，可(kě)以選擇優雅、富有活力的(de)商務奢華品牌鉑瑞;如果是年輕商旅，則可(kě)選擇房(fáng)間色調明(míng)亮、更時(shí)尚、現代風設計感更明(míng)顯的(de)鉑骊酒店(diàn)；小長(cháng)住則可(kě)以選擇房(fáng)型更加寬敞、配有高(gāo)品質廚衛電器的(de)惬意舒适的(de)鉑瑞公寓。

鉑骊走廊及客房(fáng)

鉑瑞公寓書(shū)吧、客房(fáng)、健身房(fáng)及餐廳

設施設備布局帶來(lái)的(de)顧客體驗不同

設施設備布局将會更加主導共用(yòng)性。在很多(duō)單體酒店(diàn)，特别是超高(gāo)端和(hé)奢華酒店(diàn)多(duō)會配有健身房(fáng)、遊泳池、水(shuǐ)療、商務中心等設施。這(zhè)些被稱作小型部門的(de)使用(yòng)率和(hé)産生的(de)效益有限，但爲了(le)客戶的(de)體驗和(hé)星級評定又不得(de)不配備齊全。而對(duì)于綜合體酒店(diàn)來(lái)說，爲了(le)避免目标客群的(de)沖突，通(tōng)常将超高(gāo)端、高(gāo)端和(hé)中端酒店(diàn)及公寓産品之間兩者或三者進行組合。很多(duō)情況下(xià)，多(duō)個(gè)酒店(diàn)的(de)客人(rén)可(kě)共用(yòng)酒店(diàn)群中某一酒店(diàn)小型部門的(de)設施。水(shuǐ)療和(hé)遊泳池等隻需配備于超高(gāo)端或高(gāo)端品牌的(de)一家酒店(diàn)即可(kě)。其利用(yòng)率提高(gāo)，并将使得(de)在單體酒店(diàn)未含有小型部門體驗的(de)品牌酒店(diàn)顧客有一個(gè)更好的(de)享受，産品的(de)競争優勢毋庸置疑被提升了(le)。當然有些特殊尊貴的(de)部門、設施如行政樓層隻能供獨有一家的(de)顧客享受。

其次，酒店(diàn)後勤區(qū)域，如員(yuán)工通(tōng)道、員(yuán)工餐廳、布草(cǎo)間、洗衣房(fáng)等區(qū)域将會最大(dà)化(huà)共用(yòng)，從而減少各酒店(diàn)分(fēn)攤的(de)後勤面積，讓經營面積增加，如增加客房(fáng)或公區(qū)，使收益最大(dà)化(huà)。

另外，會議(yì)設施也(yě)将爲大(dà)面積共用(yòng)空間。隻在一家酒店(diàn)設計大(dà)宴會廳，或集中會議(yì)設施在中心位置做(zuò)會議(yì)中心，将爲未來(lái)集中銷售做(zuò)鋪墊，同時(shí)提高(gāo)坪效。由于共用(yòng)會議(yì)設施，在酒店(diàn)建築設計時(shí)将會考慮做(zuò)成1,000平米甚至更大(dà)的(de)大(dà)宴會廳和(hé)更多(duō)的(de)多(duō)功能廳以滿足未來(lái)會議(yì)的(de)需要。這(zhè)樣做(zuò)的(de)結果則是會議(yì)設施競争力将優于市場(chǎng)競争對(duì)手。同時(shí)，酒店(diàn)群意味著(zhe)更大(dà)的(de)房(fáng)量，如果在旅遊或會獎市場(chǎng)占主導的(de)城(chéng)市或地區(qū)，酒店(diàn)群将會以靈活的(de)收益管理(lǐ)策略和(hé)銷售策略鎖定更廣的(de)目标客戶群體，且在銷售上可(kě)以靈活處理(lǐ)各會獎團的(de)不同酒店(diàn)檔次、服務和(hé)預算(suàn)的(de)需求。

如虹橋綠地酒店(diàn)群1,200平方米無柱大(dà)宴會廳設于鉑瑞酒店(diàn)的(de)2樓，鉑骊酒店(diàn)隻設計278平方米的(de)多(duō)功能廳和(hé)4個(gè)69-150平方米的(de)會議(yì)廳。西安人(rén)民大(dà)廈酒店(diàn)将主要會議(yì)設施集中在索菲特國際會議(yì)中心，包含1,000平方米無柱大(dà)宴會廳和(hé)11個(gè)各類型多(duō)功能廳。在西安會獎季，各類大(dà)會将集中在會議(yì)中心舉行，參會客人(rén)将分(fēn)别入住在各個(gè)品牌酒店(diàn)，由于西安人(rén)民大(dà)廈酒店(diàn)群是在同一庭院中，爲會議(yì)組織者和(hé)客人(rén)帶來(lái)更多(duō)的(de)便利。

西安索菲特宴會廳

虹橋綠地項目宴會廳

不同的(de)管理(lǐ)模式及顧客體驗

從管理(lǐ)模式上說，酒店(diàn)群與單體酒店(diàn)相比，單房(fáng)人(rén)力成本被降低。特别是行政委員(yuán)會、人(rén)力資源部、收益管理(lǐ)、市場(chǎng)銷售部、财務部、安全部、工程部爲多(duō)家酒店(diàn)統一管理(lǐ)。酒店(diàn)群在上述部門的(de)人(rén)員(yuán)預算(suàn)并非各個(gè)單體酒店(diàn)人(rén)員(yuán)預算(suàn)的(de)疊加，酒店(diàn)群的(de)各個(gè)酒店(diàn)在部門總監及以上爲同一團隊，可(kě)以更好地平衡各酒店(diàn)的(de)運營和(hé)管理(lǐ)，根據需要安排部門人(rén)員(yuán)的(de)工作。例如：酒店(diàn)群中某家酒店(diàn)入住率忽高(gāo)情況下(xià)，房(fáng)務總監可(kě)以根據各酒店(diàn)的(de)狀況抽調人(rén)員(yuán)對(duì)入住率高(gāo)的(de)酒店(diàn)進行支援，而不需如同單體酒店(diàn)一樣尋找外幫工來(lái)解決燃眉之急。

酒店(diàn)群銷售部爲“大(dà)銷售部”，同一團隊可(kě)以賣不同酒店(diàn)的(de)房(fáng)間和(hé)産品。雖然團隊将比中等體量的(de)單家酒店(diàn)多(duō)，但絕對(duì)也(yě)隻在1.2到1.5倍之間，甚至有可(kě)能人(rén)數相等。

同一管理(lǐ)團隊，也(yě)在顧客體驗上更加有益。如果客人(rén)處于某個(gè)特殊紀念日入住酒店(diàn)，在其他(tā)的(de)中端酒店(diàn)體驗不到的(de)客房(fáng)服務或入住體驗，在酒店(diàn)群内的(de)中端酒店(diàn)，一般都能夠有不亞于單體高(gāo)端酒店(diàn)的(de)入住體驗。究其原因，是因爲同一管理(lǐ)團隊将會帶著(zhe)高(gāo)端甚至奢華酒店(diàn)品牌的(de)客服思維來(lái)處理(lǐ)大(dà)部分(fēn)的(de)客人(rén)體驗相關的(de)事情，也(yě)就是我們平時(shí)說的(de)服務思維慣性。

同時(shí)，對(duì)于工作在酒店(diàn)群的(de)員(yuán)工，個(gè)人(rén)職業發展也(yě)有更大(dà)的(de)空間，不但可(kě)以學習(xí)不同等級酒店(diàn)産品及服務知識，且酒店(diàn)群各酒店(diàn)間内部試崗比較容易，個(gè)人(rén)晉升的(de)優勢也(yě)是顯而易見的(de)。俗話(huà)說用(yòng)熟不用(yòng)生，即使是中端酒店(diàn)的(de)前台員(yuán)工，由于酒店(diàn)群各酒店(diàn)部門經理(lǐ)爲同一人(rén)，隻要工作做(zuò)得(de)好，調入超高(gāo)端酒店(diàn)繼續職業生涯也(yě)是很常見的(de)事情。

财務處理(lǐ)的(de)不同

酒店(diàn)群的(de)财務體系不同于單體酒店(diàn)，酒店(diàn)群财務是數家單體酒店(diàn)或經營單位财務數據的(de)組合，在經營業務和(hé)财務分(fēn)析上各家酒店(diàn)分(fēn)别進行獨立核算(suàn)，再按實際情況根據法人(rén)主體進行數個(gè)單體酒店(diàn)的(de)報表合并和(hé)經營分(fēn)析。但是，酒店(diàn)群酒店(diàn)在會計核算(suàn)上，會充分(fēn)考慮公共費用(yòng)的(de)合理(lǐ)分(fēn)攤(如：不可(kě)分(fēn)割的(de)能耗、IT設備費、總機費用(yòng)、網絡等，很多(duō)酒店(diàn)群是按照(zhào)房(fáng)間數的(de)比例分(fēn)攤)，以及各個(gè)酒店(diàn)間往來(lái)生意的(de)結賬核算(suàn)(如：若酒店(diàn)B共用(yòng)酒店(diàn)A全日餐廳，則酒店(diàn)B将需從房(fáng)費收益中調撥食品成本予酒店(diàn)A)。盡量精确執行會計的(de)配比性原則，以公平反應各個(gè)單體酒店(diàn)的(de)經營成果。

酒店(diàn)開發的(de)SWOT分(fēn)析

這(zhè)部分(fēn)我們采用(yòng)SWOT方式列舉說明(míng)酒店(diàn)群的(de)特點。

優勢(Strength)：

1. 體量大(dà)，容易成爲标志性綜合體。

2. 同一酒店(diàn)集團管理(lǐ)多(duō)家酒店(diàn)将最小化(huà)業主與酒店(diàn)集團的(de)溝通(tōng)成本。

3. 由于小型部門、後勤等設施設備的(de)共用(yòng)，開發成本将相對(duì)多(duō)個(gè)獨立單體酒店(diàn)降低。

4. 多(duō)品牌開發将更有益于獲取各市場(chǎng)客群，使開業運營後獲得(de)更好的(de)生意。

5. 資産退出時(shí)可(kě)能獲得(de)更高(gāo)溢價。

劣勢(Weakness)：

1. 開發的(de)品牌技術服務費、專業費用(yòng)将會比同一體量單體酒店(diàn)高(gāo)。

2. 交通(tōng)動線更複雜(zá)。

3. 采購(gòu)清單相對(duì)單體酒店(diàn)更複雜(zá)，開業成本一定程度上比單體酒店(diàn)更難控制。

4. 酒店(diàn)群體量大(dà)，基本自持，單獨從酒店(diàn)群看，回收期長(cháng)，資金壓力大(dà)。

威脅(Threat)：

1. 酒店(diàn)産品競争加劇，酒店(diàn)群開發體量大(dà)，基本自持，對(duì)于行業競争或創新産品的(de)競争難以迅速應對(duì)。

2. 如果遇到大(dà)市場(chǎng)環境的(de)消極影(yǐng)響，酒店(diàn)群的(de)負擔将更重，對(duì)業主的(de)淨利潤的(de)負面影(yǐng)響加劇。

機會(Opportunity):

1. 酒店(diàn)群更容易輔助周邊地塊的(de)繁榮。而繁榮的(de)配套又爲酒店(diàn)群聚集客源提供新的(de)機會。

2. 酒店(diàn)群作爲标志性，乃旗艦店(diàn)性質的(de)代表作，爲開發商自營酒店(diàn)品牌帶來(lái)更大(dà)的(de)品牌效應，爲自營品牌的(de)委托管理(lǐ)之路形成積極影(yǐng)響。

3. 開發商将借助酒店(diàn)集團的(de)多(duō)品牌合作爲整體開發項目打造正面積極的(de)宣傳效果，使項目可(kě)售物(wù)業更好溢價或更暢銷。